Rent to buy: delucidazione dal consiglio nazionale del notariato
Una nuova formula contrattuale che consente di diventare proprietari di casa partendo dall'affitto.
Sono trascorsi più di quattro mesi dall'entrata in vigore, a settembre, del decreto Sblocca Italia (Dl 133/14) che ha introdotto con l'articolo 23 la «disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili». E più di due mesi son passati dalla sua conversione (legge 164/2014). La nuova disciplina sul “Rent to Buy” (contratto che fa da ponte tra locazione e compravendita) consente, a chi ha intenzione di acquistare un immobile e che ha ridotte disponibilità in contanti (in un momento di particolare difficoltà di accesso al credito) la possibilità di poterlo abitare immediatamente a fronte del pagamento di un canone che in parte verrà considerato come acconto sul prezzo di acquisto.
Questa nuova formula contrattuale lascia però ancora irrisolti alcuni dubbi sulle soluzioni giuridiche e fiscali per la sua concreta applicazione e diffusione.
Su questi aspetti si è concentrato lo sguardo del Notariato.
I notai hanno messo a punto e presentato uno schema contrattuale disegnato proprio sulle specifiche e sulle aperture della nuova norma. «Una norma che fissa alcune tutele per le parti, a partire dalla possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari per il periodo di durata del Rent to Buy, ma comunque non superiore ai dieci anni. E che d'altra parte concede ampio spazio all'autonomia privata»,
Il Notariato infatti pubblica un vademecun che spiega, con un linguaggio semplice e chiaro, tutto quello che c’è da sapere sul Rent to Buy: vantaggi e svantaggi sia per il venditore, sia per l’acquirente e quali sono le tutele previste dalla legge;
Innanzi tutto cerchiamo di capire bene cos’è il Rent Tt Buy. Con questo termine si intende un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone. Dopo un certo periodo di tempo, stabilito dalle parti contrattualmente, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Facciamo un esempio:
Consideriamo la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), avendo come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.
Il conduttore non è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto” la legge infatti prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.
Il venditore comunque dovrà valutare bene i vantaggi e i rischi di un contratto come il Rent to By. Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprarela casa. Intal caso il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri. La procedura, in questo caso, non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.
E’ ovvio che il proprietario per essere stimolato a sottoscrivere un Rent to By deve avere un vantaggio non indifferente, quindi è opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.
Il conduttore, se è deciso all’acquisto futuro, non si opporrà al pagamento di un canone più alto rispetto a quelli praticati in zona.
Il conduttore d'altronde è tutelato, infatti la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di Rent to Buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del Rent to Buy.
La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Per questo motivo il Rent to By non può avere una durata superiore a 10 anni.
Per le imprese di costruzione il Rent to Buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.
Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
Agente ImmobiliareLina Salvia
c.salvia@dolomiti-casa.it
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